Uw vastgoed wordt belast, zoveel is duidelijk. Alle eigenaars betalen jaarlijks onroerende voorheffing. Een tweede verblijf of verhuurd vastgoed wordt nog een tweede keer belast via de belastingaangifte.
Voor beide belastingen is het kadastraal inkomen (KI) de basis. Dat wordt toegekend aan alle vastgoed in ons land: zowel voor ongebouwde onroerende goederen zoals bouwgronden, weiden, bossen, … als voor gebouwde onroerende goederen zoals woningen, appartementen, villa’s, fabrieken, kantoorgebouwen, …
Bron: netto.be | 11 mei 2015 door Petra De Rouck
Kadastraal inkomen
Het kadastraal inkomen is geen reëel, maar wel een fictief inkomen. Het wordt gedefinieerd als de gemiddelde normale nettohuurwaarde. Dat is dus de jaarlijkse huur die u in normale omstandigheden zou ontvangen als het goed verhuurd was op het referentietijdstip. En dat referentietijdstip is nog altijd 1 januari 1975.
Het KI is een nettowaarde: van de brutohuurwaarde worden forfaitair kosten voor onderhoud en herstelling afgetrokken. Voor gebouwen is dat 40 procent, voor gronden 10 procent voor gronden.
Het KI wordt vastgesteld door het kadaster, officieel de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Bij de bepaling wordt rekening gehouden met enerzijds de kenmerken van het gebouw en anderzijds de normale huurprijzen van vergelijkbare percelen in de buurt. Enkele voorbeelden van die fysische kenmerken zijn het type bebouwing (open, half open of open), de vloeroppervlakte, het aantal verdiepingen en kamers, de kwaliteit van de afwerking, een kelder, zolder, garages, centrale verwarming, het aantal badkamers enzovoort. Omgevingsgebonden factoren zijn onder andere de gemakkelijke toegang, de situering in de gemeente en in de straat.
Herschatting
Eens het K.I. is vastgesteld, blijft dat gelden tot de eerstvolgende herschatting. In principe moet de administratie elke tien jaar een algemene herschatting doen om rekening te kunnen houden met veroudering, wijzigingen in de algemene bouwtrant, toegenomen comfortmogelijkheden, enzovoort. De laatste herschatting dateert echter al van 1979. Om dat op te vangen wordt het KI geïndexeerd: voor aanslagjaar 2015 wordt het met een coëfficiënt van 1,7057 vermenigvuldigd.
Onroerende voorheffing
Uw vastgoed wordt een eerste keer belast via de onroerende voorheffing. U krijgt elk jaar een aanslagbiljet toegestuurd. De onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen en verschilt naargelang het gewest. In het Vlaamse Gewest bedraagt die 2,5 procent van het KI, in het Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest 1,25 procent. Op die basisheffing van het gewest, mogen de provincies en gemeenten nog opcentiemen heffen.
In een aantal gevallen hebt u recht op een vermindering van de onroerende voorheffing. Zo krijgt u een vermindering van 25 procent voor een bescheiden woning. Dat is in het Vlaamse Gewest het geval als het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van alle onroerende goederen die u in het Vlaamse Gewest bezit niet meer bedragen dan 745 euro. Andere vaak voorkomende verminderingen zijn die voor gezinnen met minstens twee kinderbijslaggerechtigde kinderen, gehandicapte personen en energiezuinige woningen.
Via de belastingaangifte
Uw vastgoed kan nog een tweede keer belast worden via uw jaarlijkse aangifte in de personenbelastingen. Dat is het geval voor een tweede verblijf of een pand dat u verhuurt. Enkel uw gezinswoning – waar u effectief woont – moet u niet meer opnemen in uw belastingaangifte. De effectieve belasting verschilt naargelang het gebruik.
Hebt u een tweede verblijf aan de kust of in de Ardennen? In uw belastingaangifte moet u het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen opnemen. U wordt belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. Dat is ook de werkwijze als u een woning verhuurt aan een natuurlijk die de woonst niet voor zijn beroepswerkzaamheden gebruikt.
Het verhaal ziet er helemaal anders uit als u verhuurt aan een vennootschap of een natuurlijk persoon die het pand beroepsmatig gebruikt. Dan wordt u niet op basis van de forfaitaire waardering getaxeerd, wel op basis van de werkelijk ontvangen huurinkomsten. Behalve het kadastraal inkomen moet u de brutohuuropbrengsten (of verkregen voordelen) opnemen in uw aangifte. U mag geen herstellings- of onderhoudskosten aftrekken. De fiscus pas wel automatisch een kostenforfait van 40 procent toe.